韩世同：为何广州国企接二连三底价拿地 华工国际校区竟然搭售配建融资

楼市日日谈

2020年3月25日（第330期）

话题概要

3月23日下午15时，广州成功卖出两宗商住地，成交总价超44亿元。位于番禺汉溪大道北侧的宅地被越秀地产以底价392628万元、楼面价12361元/㎡（未扣除配建）。除了392628万元地价外，越秀地产还要出资393713万元建设华南理工大学广州国际校区二期第一批工程项目，建成后无偿移交给广州市政府明确的相关部门。这也意味着，这块地实际成本超过78亿元，实际楼面价约为24755元/㎡。此外，位于白云新城的白云齐富路商地被白云城市开发投资集团以底价55326万元、楼面价10463元/㎡夺得，地块需建设企业总部。

楼市观察家韩世同

这两天有关这两块土地成功底价拿下的报道铺天盖地，几乎所有媒体公众号都有报道，而且每篇报道几乎都是千篇一律的内容，所以不需要看太多篇，只需看一篇就基本上知道所有的内容了。我们来看一下广州乐居的报道《超39亿！越秀夺番禺汉溪“靓地” 将建新地标+华南理工校区》，先看一下乐居提供的两幅地块的详情图：

点评与分析：其实，越秀地产拿下的这幅地是定向拍卖的，因为其出让条件第一条就是：竞买人须为本市市属国有企业，不接受联合竞买。第二幅虽没有规定一定要市属国企，但也排除了自然人和联合竞买。不久前，城投6.5万楼面价拿下越秀南地块也是国企出手，这次的两幅地也是国企出手，是偶然还是必然不是很清楚，但几乎都带有事先设定的色彩，因此其结果并不是太市场化，因此其结果并不是太市场化。之前城投拿地，我曾说相当于政府自己挂牌、自己摘牌，左口袋进右口袋；而越秀拿地则有些像老子卖地给儿子，虽都是一家人但钱银两清；而白云城投可能就得要算孙子辈了。常言道：养兵千日用兵一时，更不要说养儿育女了，自然更要在紧要关头顶硬上。

我十分好奇的是，广州竟然将华工国际校区建设所需的资金要从房地产项目上通过搭售或配建的模式来筹集。有些搞笑，当年黎子流市长筹建地铁时，也是靠卖珠江新城的土地来筹集的，是先卖地再投资。虽然，当时中小学校和配套设施都是要由开发商出资配建，但这么大的高等国际校区，竟然要通过配建的模式来建设和投资。有些难理解，当年广州建大学城开始说是要各自出资，结果最后都是省里埋单，暨大当时没有参与挺后悔的，才又筹资在番禺建分校。

这一次华工国际分校的规划建设并不在汉溪这一带，而是在国际创新城一带。我查了一下，新快报2018年5月就有报道《华工国际校区启动建设 打造“中国智谷”》，华南理工大学广州国际校区项目在广州市番禺区广州国际创新城启动建设，华工“一校三区”的格局正式形成。据悉，该校区由教育部、广东省、广州市、华南理工大学四方共建，计划2019年9月开始正式使用，到2021年完成所有学院的筹建和招生。该校区采用“中方为主，国际协同”的方式，已与牛津大学等大批世界一流大学合作培养高端创新人才。目前，该校区研究生招生已启动，明年将开始本科招生，在校生规模将达到1.2万人。

这样一个由部、省、市、校四方共建的“中国智谷”，广州市竟然要采用这种方式来融资。新快报今年1月23日《华南理工大学国际校区组团预留地块规划出炉》，继去年9月华南理工大学广州国际校区正式开学后，广州国际创新城建设又有新进展。近日，广州国际创新城南岸起步区西南片、东北片科教项目（华工国际校区组团预留综合发展用地）控制性详细规划获广州市规委会通过。根据规划，这块位于华工国际校区组团东北角面积为3.15公顷的地块，将作为创新城南岸起步区配套生活服务社区，综合发展居住、商业。令人关注的是，此前透露在建的地铁12号线有望从大学城进一步向南岸延伸，为创新城引入支线，而本次规划亦披露将在该地块东北处设12号线支线站点，但目前仍处于规划研究阶段。

2019年7月24日，第15届80次市府常务会审议通过了《华南理工大学广州国际校区二期土地出让配建模式实施方案》。2019年7月30日，市住建局印发实施《方案》，明确“出让校内原预留综合设施用地，配建华工国际校区二期第一批工程”。市规划和自然资源局根据实施方案任务分工组织编制了华工国际校区组团预留综合发展用地控制性详细规划。报道称需留意的是，按照《方案》，将华工国际校区内原预留综合设施用地作为出让配建地块，公开挂牌出让后由承让人负责出资，配建华工国际校区二期第一批工程。

从上述报道可以看到，原来广州市是打算将华工国际校区内原预留综合设施用地作为出让配建地块，公开挂牌出让后由承让人负责出资，配建华工国际校区二期第一批工程。可能因为种种原因没能达成，现在就变成了这样一种类似搭售的方式来配建了。过去，政府无力为楼盘配套，不得已才由开发商来配建社区的基础设施。现在，各地都在大干快上，30万亿、50万亿新基建计划不断推出，而广州市由部省市校四方合建的国际高校项目，竟然要采用如此的方式来融资，是倒退了吗？难道不可以卖地归卖地，教育投资归教育投资吗？这样搅合到一起好吗？卖地收入还未入账，就变成政府投资款项了，卖地收入其实少收了这39亿多进账，而教育投资计划又看不到这么大一笔投入。我虽然不清楚这样做是否违规，但要是所有的卖地和投资都这么干，那还要政府的财税收支预算和决算吗？

本文封面及正文图片来源于网络及朗润嘉御豪庭

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